又一个重磅信号来了，方向已经非常明确。
7月15号，中央城市发展会议结束之后，紧接着在7月21号又马上发布了一个住房租赁条例。虽说讲的是租房，但定的却是楼市方向。很多小伙伴一直在问我：租房和楼市有什么关系啊？会不会影响到房价啊？现在能不能买房？手里有多套房，能不能卖？新房好还是老房好？我相信你看完这个内容之后，就会得到一个自己比较明确的答案。
我们先来看看这个条例，它共有7章50条。关于租房过程中一些常见的问题，条例里面都帮我们解决了。比如说群租问题，厨房、卫生间、阳台、过道等一系列非居住空间不能单独用于出租居住。针对租赁合同这一块也明确规定，住房租赁合同要向管理部门进行备案。
出租人如果没有进行备案，承租人也可以进行备案。对于住房押金这块也规定，除了住房租赁合同里面规定的情况以外，出租人没有特殊情况，不能够随意扣减押金。这极大程度地保护了租房人的权益。
还有更重要的一点，承租人按照相关规定享受相应的基本公共服务。大家想象一下，当租房合同备案完成之后，若能与居住证和子女教育、医疗挂钩，这就变成了租售同权。
那我们再来说说国家为什么要专门设置这个条例？
你肯定会说是鼓励租房，以租代买，这只是其一，背后还有更多深层次的原因。在我看来，其实这个条例本身已不是重点，因为这个条例的征求意见稿早在2020年住建部就已经发布过了，只是到现在这个节点正式落地而已，这是一个比较明确的信号，说明房地产的供需关系已经发生了巨大的变化，我们已经进入到了一个存量市场的新发展模式中。
可以说，这个住房租赁条例是在为以后的租购并举铺路。也就是说，你以后即便买不起房子，租房一样可以解决居住难题，一样能给到你很高的保障。
很明显，现在房地产市场是奔着解决大家住房难题、居住问题去的，朝着“居者有其屋”这个方向发展。之后，会形成商品归商品、保障归保障、租赁归租赁三种不同方式，来解决三种不同群体的需求。整个市场的发展目标、发展方向也会慢慢从销售主导型转向租售并举的新模式。
从数据上来看也是如此。在2021年，全国新建商品房销售总数是18.19万亿。到了2024年，这个数字已经降到了9.67万亿，已不足10万亿。我们同步再来看另外一个数据就很能反映问题。2024年全国租房人口已经是2.4亿，据预测，2025年这个数字将要突破3亿，说明租赁市场在持续增长、持续扩大。这从侧面反映了一个情况，用大白话来说，就是该买房的人已经买了，不想买房的人也不买了。
在这样的前提下，大家来设想一下，这个动作是怎样展开的。先从规章制度来规范市场，让3亿新市民能够更安心地通过租赁，长期稳定地融入城市生活圈。这会激活什么呢？就会激活租房市场，承租的比率会更高，让租赁市场变得更健康。这显而易见能带来三个好处。
第一个显性的好处是，对于高位接盘的购房者来说，如果有二套房且有其他居住空间，房屋租金就有可能覆盖月供，现金流动性压力得到缓解，就可以拿出更多资金进行消费，从而提高生活品质。
第二点是，稳定住了中大型城市的人口结构，避免了年轻群体的人口流失，能给增长乏力的城市化进一步添加新动能。
第三个点是，当全国租赁数据建成一个数据库之后，每一个备案的合同和空置房就形成了一个税基的标的。对地方政府而言，这是一笔非常关键的税收。曾经靠卖地增量来增加税收，增量消失之后，就需要在现有的存量中找到一个明确的增量，这就是明确的突破口。
所以，这次中央城市会议强调房地产发展的模型其实有两条路线。第一条就是商品房市场的供给侧改革，是以质换量，让老房子逐渐价值回归，支持四代宅以及更高品质住宅的发展，从而推动城市更新。另一条路线就是租赁市场的供给侧改革，即规范盘活租赁市场。
到这里，楼市的逻辑是不是就变得比较清晰了？就是通过好房子去刺激改善性消费，让老房子价值回归。新房子能卖出去的继续卖，卖不出去的统一回收作为保障房。有钱人可以从市场上花高价买新房子、买更高品质的房子。没钱的普通人可以通过租房或者保障房的模式来解决住房问题。
说到这里，你也可以去思考一个问题，你会选择买老房子或卖老房子，还是选择换成四代宅或者更高品质的住房呢？
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